Распечатать эту запись
Ипотека – это одна из самых жутких «городских страшилок»: кредит берётся на долгие годы, квартира остаётся в залоге у банка, каждый просроченный платёж – трагедия. И так полтора десятка лет. Естественно, что погасить ипотеку стремятся как можно быстрее. Однако есть случаи, когда досрочное погашение ипотеки может быть не самым выгодным вариантом.
Варианты досрочного погашения
По закону каждый гражданин России имеет возможность досрочно погасить любой кредит, включая ипотечный. Это закреплено в п. 2 ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации. Должно соблюдаться важное условие: не забыть уведомить банк заранее о желании погасить ипотеку раньше срока. В ином случае платёж не будет засчитан в счет погашения. В разных банках сроки уведомления могут отличаться.
Заёмщик сам выбирает, как он собирается досрочно погасить кредит: полностью или частично.
Если вы выбираете частичное погашение, то банк оформит перерасчет графика платежей. Существует три варианта погашения:
В этом случае часть ежемесячного платежа, которая идет на оплату основного долга, будет увеличена. А процентная часть уменьшится. Именно поэтому такой вариант погашения более выгодный для минимизации переплаты. На меньшую оставшуюся сумму долга начисляется меньше процентов, а переплата сокращается.
Такой вариант позволит снизить ежемесячные расходы на оплату долга. Но при этом большая часть ежемесячного платежа пойдет на погашение процентов, и только меньшая – на основной долг. Этот способ подойдет тем заёмщикам, которым нужно снизить нагрузку на свой бюджет в будущем. Возможно, вы не уверены в своем месте работы или не знаете, насколько стабильны будут ваши источники дохода.
Вы чередуете сокращение срока и уменьшение размера платежа. Такой способ позволит уменьшить сумму ежемесячного платежа, но осуществлять выплаты в том же размере. Регулярные суммы, превышающие основной платёж, позволят со временем сформировать средства, которую затем можно направить на уменьшение срока кредита.
В каких случаях не стоит досрочно погашать ипотеку?
Ипотека – это один из типов кредита, который имеет долгий срок кредитования. Это означает, что удельный вес процентов в нем будет большой, особенно в начале ипотечного пути. Доля процентов в аннуитетных (равных на все время кредита) платежах в первые месяцы может составлять 75-85%. Таким образом, на ранних этапах вы в основном работаете на банк, а к концу ипотеки переплата скорее всего будет двукратной. Перед тем, как задуматься о досрочном погашении (если это позволяет ваша финансовая ситуация), нужно подсчитать экономию на процентах с помощью онлайн-калькуляторов, которые легко находятся в интернете.
Любое досрочное погашение не должно вредить вашему душевному и физическому здоровью, не должно проходить в ущерб вашим повседневным привычкам, отдыху и комфорту. Существует несколько ситуаций, когда выгоднее будет не закрывать ипотечный кредит, а использовать свои сбережения для увеличения дохода.
Случай №1. Ипотека под низкий процент
Например, вы взяли семейную или льготную ипотеку под 6 или 7% годовых или это субсидированная застройщиком ипотека под 2-3% годовых. При этом ставки по банковским депозитам могут быть в два раза выше ипотечных ставок (10-12%). Поэтому лучшее применение для свободных денег – это безрисковый доход по вкладу, а не досрочное погашение ипотеки. Что нужно знать в этом случае?
При выборе вклада обращайте внимание на условия. У вклада не должно быть никаких скрытых комиссий и платежей, иначе вы рискуете тем, что ваш выигрыш по сравнению с ипотечной ставкой просто съедят дополнительные комиссии.
Случай №2. Нет финансовой подушки
Все свободные средства в любой момент могут понадобиться для компенсации разницы между доходами и растущими расходами, если будет расти инфляция. Поэтому если у вас нет накоплений в качестве финансовой подушки безопасности, не стоит бросать все силы на досрочное погашение. Оцените риски потери работы, болезни, других экстренных ситуаций. Если в таких случаях вы остаетесь без подушки безопасности, ситуация может стать катастрофической. Всегда рассчитывайте, чтобы у вас был запас средств на то, чтобы прожить 2-3 месяца минимум.
Случай №3. Сдача ипотечной квартиры в аренду
Распространена ситуация, когда ипотечная квартира сдаётся в аренду. В этом случае арендная плата должна быть равной или превышать ежемесячный платеж по ипотеке. В таком случае вы не будете ущемлять себя в средствах, а свободные деньги всегда так же можно класть на депозитные счета.
Как следует из п. 1 ст. 40 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке. Вместе с тем, как видно из судебной практики, если заёмщиком выступает гражданин, условия кредитного договора, запрещающие последнему распоряжаться предметом ипотеки посредством сдачи его внаём, в безвозмездное пользование либо иного обременения его правами третьих лиц без предварительного письменного согласия кредитора, являются незаконными и нарушают установленные законом права потребителя. К такому выводу пришел Верховный суд РФ в постановлении от 14.10.2016 № 309-АД16-8799, дополнительно указав на то, что право залогодателя использовать по назначению имущество, заложенное по договору об ипотеке, предусмотрено ФЗ «Об ипотеке» и не может быть ограничено договором.
Также, прежде чем рассматривать вариант со сдачей ипотечной квартиры в аренду, нужно учесть несколько важных факторов.
Если для первоначального взноса или досрочного погашения части кредита были взяты средства материнского капитала, могут возникнуть некоторые сложности. Материнский капитал идёт не просто на покупку квартиры, а на улучшение жилищных условий детей. Это означает, что семья должна переехать в новое жильё, а не сдавать его в аренду.
Доходность от аренды может покрывать лишь половину ипотечных взносов. Так, по данным ЦИАН, в среднем аренда жилья во всех крупных российских городах обходится дешевле, чем средние ипотечные платежи за такую недвижимость. Например, в Санкт-Петербурге ипотека на 92% превышает стоимость аренды, в Москве на 85%. Но нужно учитывать, что при оценке доходности аренды за основу берётся полная стоимость квартиры, а ипотечные проценты считаются от размера кредита, то есть за вычетом первоначального взноса. Чем больше первоначальный взнос, тем меньше будет ежемесячный платёж. Поэтому нужно тщательно просчитать разницу между арендой и ипотечным платежом.
В основном аренда подходит только для вторичного жилья. Если вы покупаете квартиру в строящемся доме, то может пройти несколько лет, прежде чем вы сможете ее сдавать. Тогда как квартира на вторичном рынке уже готова для аренды после косметического ремонта.
Нужно быть готовым выполнять обязанности арендодателя. В отличие от дохода с депозита, в случае аренды нужно быть готовым к подготовке квартиры для сдачи, уплате налогов, оплаты ЖКХ, поиску риелтора, простоям в аренде, проверке квартиры и т.п.
Квартира должна быть ликвидна. Желательно, чтобы жильё было востребовано для аренды: оно должно находиться в пешей доступности от метро или возле крупного делового узла: бизнес-центра, аэропорта.
Случай №4. Если ипотека практически погашена
В первой половине срока ипотеки заёмщик выплачивает в основном проценты банку, а основной долг начинает гасить потом. Заёмщик заинтересован снизить основной долг (тело кредита) как можно раньше, чтобы банк начислял меньше процентов на остаток, и переплата снизилась. Когда ипотека уже почти погашена, нет экономического смысла её быстрее закрывать. #bryakingnews
Подписывайтесь на наш уютный Telegram-канал «Брянск.Ньюс», группу «ВКонтакте» «Брянск | News» — ссылки на самые интересные новости и значимые репосты
Обсуждение ( 0 комментариев )